Лента новостей
    ОПРОС

Какую сферу бизнеса в Грузии Вы считаете наиболее привлекательной?

Туризм и отельный бизнес
Строительство
Промышленность
Сельское хозяйство
Общественное питание
Вас не привлекает бизнес в Грузии
 
 

BTG №04, 2013

Понты грузинской недвижимости

Гела ВАСАДЗЕ

Отрицательный опыт, полученный сектором грузинской недвижимости, еще долго будет влиять на общество. Единственный выход из ситуации в стабильном росте экономики при благоприятном бизнес-климате.

Понт - по определению, данному Осиповым в словаре Большого города, в современном жаргоне означает напускную заносчивость, высокомерие, хвастовство. Словарь молодежного сленга уточняет, что понт связан с обманом - это хитрость, уловка с целью создать видимость чего-либо. Например, «Он говорит, что миллионами ворочает. Это правда или понты?»

В 2008 году на рынке недвижимости Грузии возникли большие проблемы. Естественно, первое, что приходит на ум при упоминании 2008 года, это августовская война. Но тут дело обстояло несколько иначе. Весной 2008 года грузинские банки получили циркуляр от Национального банка Грузии с настоятельной рекомендацией уменьшить долю кредитования строительного сектора в своих портфелях. По сути, это письмо было лишь калькой аналогичного письма, полученного, в свою очередь, Национальным банком Грузии от Всемирного. И позиция Всемирного банка тоже понятна - в крупнейшей экономике мира уже вовсю бушевал кризис ипотечных обязательств, грозивший накрыть мировую экономику волной кризиса. Что, собственно, и произошло спустя несколько месяцев. Не удивлюсь, если подобные рекомендации были посланы Всемирным банком и в другие страны мира, но случай в Грузии был особенным. В Грузии в тот период был праздник жизни на рынке недвижимости. А начался праздник так.

В далеком 2003 году все в Грузии было ни шатко, ни валко. Не то чтобы строительных компаний не было вообще. Они были, но круг их был еще более узким, чем круг декабристов по версии Герцена. Строили по паре домов в 3 года и были довольны, считая хоть и скудные, но барыши. Чудо произошло после того, как люди, собравшиеся на Руставели, зашли в парламент «на предмет поговорить» по итогам прошедших выборов. Их там не ждали, но самое интересное началось потом. Глава государства возьми да уйди с поста, обиженный в своих лучших чувствах. Ну а победитель того, что потом назвали революцией, сказал, что сейчас в Грузии будет всем счастье. На этом история не закончилась, а только началась. Как бы странно это ни звучало, ему, то есть победителю, поверили. У нас вообще принято верить победителям. Но еще более странно то, что поверили ему, прежде всего, потенциальные покупатели квартир, быстренько проголосовавшие за перемены своими кровными, вложив в имеющуюся на рынке недвижимость весьма нехилые суммы. Правда, злые языки утверждают, что таким образом осколки старого режима вложили свои накопления в то, что, если верить рекламе, всегда в цене. Но это не имеет принципиального значения для нашего повествования.

СТРОИТЕЛЬНАЯ ПИРАМИДА

Итак, сложилась парадоксальная ситуация: в очень небогатой стране недвижимости оказалось мало, а людей, желающих ее приобрести, много. Природа, как известно, не терпит пустоты, но еще меньше ее терпит рынок. Вот только незадача, строительный цикл, практически как деторождение, предполагает определенный промежуток времени. Сваи из-под земли за одну ночь не вырастают, ну а клиенты хотели здесь и сейчас.

Первыми, кто понял, что клиент всегда прав, а посему заставлять его ждать было бы крайне неучтиво, была компания Center Point. Тут следует оговориться, что вся схема была основана на взаимном доверии, и не просто на доверии, а на вере. А называлась эта вера отсрочкой платежа. То есть компания верила в то, что внеся даже малую долю стоимости квартиры, клиент ее обязательно оплатит к концу строительства. Ну а клиент верил в то, что компания, продав, по сути, воздух, все-таки построит ему эту самую квартиру. Однако веру невозможно оформить юридически, и когда речь идет о деньгах, причем деньгах немалых, без бумажки никак не обойтись. Благо в Грузии есть хорошие юристы, которые в два счета расписали схему, по которой компания продает не квартиру, а право на покупку квартиры конкретному покупателю. Вот так элегантно: и волки в виде закона, вроде бы сыты, и овцы, в виде заинтересованных сторон, пока целы. Тут следует оговориться, что овцы целы именно пока, но об этом позже. А пока хозяева компании Center Point возбуждали откровенную зависть у своих коллег, торгуя квартирами, как горячими пирожками на вокзале. Коллеги, несмотря на всю заманчивость схемы, идти на такие риски не решались. И тут им на помощь пришли банки.

Да, именно нашим банкам, которые в патриотическом порыве открыли шлюзы для финансовых потоков, мы обязаны тем праздником жизни, который наступил в секторе недвижимости с 2007 года. Правда, сначала банки были достаточно консервативны, но круговорот событий, сулящий немалые барыши, увлек капитанов финансового бизнеса так же, как и капитанов девелопмента. И вообще быть девелопером стало почетно. Кто им только не стал в эти годы! Практически любая уважающая себя грузинская компания или что-то строила сама, или участвовала в строительстве. Количество профессиональных операторов, имеющих многолетний опыт, буквально на глазах растворялось в море компаний одного проекта. Впрочем, и профессионалы не растерялись, минимизировав риски головных компаний созданием таких же фирм на один проект. Более того, злые языки утверждают, что часто в таких компаниях в качестве учредителей участвовали люди, имеющие непосредственное отношение к банкам, финансирующим эти самые проекты. Что, конечно, не совсем законно, хотя тут следует придерживаться презумпции невиновности.

Приблизительно к этому же времени можно отнести появление среди грузинских предпринимателей клише о том, что времена, когда деньги зарабатывались простым путем, канули в лету. Сейчас для того, чтобы заработать, нужны сложные схемы. И схемы усложнялись, усложнялись до умопомрачения. В начале 2008 года Грузия подошла к доступности жилья практически для каждого работающего. Банки уже выдавали кредиты в офисах ведущих компаний безо всяких гарантий, кроме самого строящегося объекта, которого иногда не было и в помине. Клиенты спешили, зная, что с каждым метром фундамента, с каждым кубометром бетона, с каждым кирпичом цены будут расти. Спешили и девелоперы: цены на стройматериалы, сервис и все остальное росли не менее космическими темпами. Рост цен на все это съедал заложенную прибыль, приходилось расширять кредитные линии, пересматривать цены. Спешили все: спешили приобрести, чтобы потом перепродать, вложить, заработать, не потерять. Это была не пирамида, это было больше похоже на карточный домик... И вдруг все рухнуло.

В какой-то момент банки, ссылаясь на нехватку средств, начали кое-где подмораживать, а где-то и вовсе замораживать кредитные линии. Но человек - существо оптимистичное. Казалось, что недоразумение вот-вот разрешиться. Ну а дальше была война. Именно война и всемирный экономический кризис замазали реальные причины обрушения рынка. Но, так или иначе, похмелье было очень тяжелым. После августа 2008 года вся экономика Грузии застыла в оцепенении. Что уж говорить о таком бизнесе, как девелопмент. Ведь это бизнес для оптимистов, ну а повода для оптимизма явно не было. Было только непонимание того, как теперь выбираться из сложившейся ситуации. Итак, подведем итоги первого понта - желание быстрой и безболезненной прибыли подвело практически все девелоперские компании Грузии к краху 2008. В разной степени: меньше всех пострадали осторожные профессионалы, больше всех - компании одного проекта и уже упоминавшийся пионер гонки, компания Center Point.

Был и другой понт. И этот понт был основан на желании государства проявить заботу о своем народе. Почему-то сразу после наступления кризиса и среди предпринимателей, и среди «владельцев квартир» существовала уверенность в том, что именно государство должно вмешаться и спасти ситуацию. В общем-то, ожидания в какой-то мере оправдались; государство как могло, так и вмешалось. Например, программа «Новая жизнь старого Тбилиси» была очень даже интересной, а могла бы быть еще и эффективной, если бы после первого этапа были учтены допущенные технические просчеты.

Но была и откровенная глупость в виде взятия на себя обязательств той же компании Center Point компанией Dexus, что было сделано явно с подачи государства. Предполагаю, даже, что компании Dexus была обещана помощь, и некоторые говорят, что частично эту помощь компания получила. Но все попытки государства спасти сектор оказались яркой иллюстрацией невозможности реанимации при условиях весьма ограниченных ресурсов. Нет, пациент был скорее жив, чем мертв, и даже моментами приходил в сознание, но оживить критическую массу мертвых клеток было невозможно. Ну а на ампутацию власти не решались по политическим мотивам.

ОПТИМИСТИЧНЫЕ СОБСТВЕННИКИ

Как мы уже отмечали, девелопмент - это бизнес для оптимистов. С одной стороны, спасти сектор могло явление очередного победителя, который бы точно так же как предыдущий объявил о начале в Грузии эры всеобщего счастья. Но ничего подобного не произошло, точнее, эффект был прямо противоположный, бизнес застыл то ли в оцепенении, то ли в ожидании, что в сущности одно и то же. Зато появилась компания Center Point, которая обещает все всем вернуть. Несомненно, добрый знак, жаль, что фактически единственный. Ну а что же счастливые владельцы квартир, спросите вы. А ничего, вернее каждый по своему выбирается из этой ситуации. Например, известны случаи, когда жильцы-пассионарии сами организовывались в товарищество и достраивали дом за свои кровные. Но это, конечно, исключения. Большинство предпочитает судиться, пытаясь найти правду и защиту у государства. Немалая часть искренне верит в то, что государство решит их проблемы за счет бюджета. Ну а как же иначе? А некоторые просто махнули рукой на все это.

Тут следует упомянуть о немаловажном моменте. Многие из тех, кто приобрел квартиры в новых домах, даже те, кому посчастливилось физически получить эти самые квартиры, по факту владельцами их не являются. По законодательству момент уплаты НДС наступает после вступления владельца в права собственности путем соответствующей записи в государственном реестре. Пока записи нет, владелец формально таковым не является, а только обладает правом стать им. Так вот, покупатель, конечно, платил деньги, включая НДС, но проблема в том, что у компаний в силу целого ряда причин, связанных с тем же кризисом, этих денег просто в наличии нет. А значит, нет и возможности переоформить собственность на владельца, уплатив НДС государству. Суммы, прямо скажем, немалые, как-никак 18% от стоимости квартиры. И эта проблема может быть решена только путем налоговой амнистии, другого выхода просто нет.

А теперь давайте ответим на вопрос, при каких условиях строительный бизнес в Грузии может выйти на более или менее солидный уровень? Отрицательный опыт, полученный девелоперами и покупателями, конечно, тянет этот сектор экономики вниз. То, что по прошлым проектам существует множество открытых вопросов, также не способствует радужным перспективам отрасли. Единственный выход из ситуации в стабильном росте экономики при благоприятном бизнес-климате. Это, кстати, способ решения как старых, так и текущих проблем. Другого выхода нет или, как говорят в Грузии, нет понта.

 
 
 
 
333