Лента новостей
    ОПРОС

Какую сферу бизнеса в Грузии Вы считаете наиболее привлекательной?

Туризм и отельный бизнес
Строительство
Промышленность
Сельское хозяйство
Общественное питание
Вас не привлекает бизнес в Грузии
 
 

BTG №02, 2013

В оппозиции к девелоперам?

Гела ВАСАДЗЕ

Банкиры отказываются финансировать девелоперские проекты в сегодняшних условиях резкого падения спроса на недвижимость и повышения политических и экономических рисков. Или тому виной личные интересы?

Состояние рынка недвижимости является достаточно объективным показателем состояния экономики в целом, и Грузия тут далеко не исключение. Другое дело, что для Грузии данный индикатор являлся и продолжает оставаться куда более значимым, нежели в странах с развитой экономикой.

КРЕДИТ ПО ЗАСЛУГАМ

Не так давно директор одной из ведущих в Грузии девелоперских компаний ARCI Торнике Абуладзе заявил, что банки не должны иметь право вмешиваться в девелоперскую деятельность. Суть этого заявления в том, что сегодня банки отказываются от финансирования строительных проектов по одной простой причине: они не хотят финансировать конкурентов, поскольку владеют собственными строительными компаниями и, соответственно, кредитуют их.

С Абуладзе согласен глава девелоперской компании Axis, которая долгое время считалась основным конкурентом ARCI, Георгий Капанадзе. Он также считает, что банки отказываются от финансирования строительных объектов, так как имеют свои собственные.

Ответ банковского бизнеса был ожидаемым. Директор девелоперской компании Bank of Georgia, «Недвижимость BG», Георгий Надарейшвили считает, что для того, чтобы получить финансирование со стороны банков, девелоперу необходимо иметь достаточное количество собственного капитала, коммерчески выгодный проект, который возглавляет сильный менеджмент, хорошую кредитную историю и соответствующую репутацию девелопера в глазах покупателя. Самое интересное, что всем перечисленным обладают и компания ARCI, и компания Axis. Всем, кроме одного - достаточного количества собственного капитала. Попробуем разобраться, в чем тут дело.

Дома в Грузии строились и до 2003 года. Это был очень небольшой, но достаточно стабильный сегмент экономики, который опирался, в основном, на собственные ресурсы. Ситуация изменилась после ноября 2003 года, когда в течение очень короткого времени все построенные и строящиеся площади были распроданы как горячие пирожки. Резкий скачок спроса, естественно, создал новые возможности для развития бизнеса. Но расширять бизнес старыми методами было невозможно. Впрочем, каждая компания использовала свои методы. Те же ARCI и Axis попытались занять рынок качественного и, соответственно, дорогого жилья. Их примеру последовали многие другие компании, которые профессионально занимались девелопментом и строительством. Многие, но далеко не все.

Показателен пример компании Centre Point, которая к 2003 году также имела достаточно большой опыт девелопмента и пошла по другому пути. По факту, Centre Point начал выстраивать финансовую пирамиду, продавая «воздух», а не реально строящиеся объекты. И этот опыт оказался заразительным, особенно для свежеиспеченных компаний, которые почувствовали запах прибыли. Проблема была не только в том, что компании, не имеющие опыта в столь сложном деле, вошли на рынок, не имея представления о специфике девелопмента. Но и в том, что покупатель, прельщенный низкими ценами и хорошими условиями рассрочки платежей, с большим энтузиазмом вкладывал деньги в подобные проекты.

Достаточно долгое время, вплоть до 2006 года, банковский сектор крайне осторожно выдавал ипотечные кредиты и финансировал строительство объектов. Ситуация изменилась после того, как банки решились на финансирование данного сектора экономики. Уже к 2007 году в офисах всех крупных девелоперских компаний присутствовали представители банков, которые выдавали ипотечные кредиты под залог строящихся объектов. Рынок разогрелся, чему способствовали цифры экономического роста и общая ситуация в мировой экономике. Конечно, это был далеко не единственный путь финансирования сектора, кредиты раздавались кому попало. Тут действительно нельзя не согласиться со словами того же Торнике Абуладзе о том, что примерно 60% компаний было непрофессионалами, и только 40% заслуживали выдачи кредитов. Хотя с порядком цифр можно поспорить, последующие события показали, что количество компаний, «заслуживающих» кредиты, было гораздо меньше. Кроме того, была распространена схема личного участия учредителей банков в девелоперских проектах. Схема не совсем законная, но практически недоказуемая.

КРИЗИС СЕКТОРА

Конечно, девелоперы и покупатели с большим энтузиазмом принялись брать кредиты и расширять бизнес, забыв при этом о простой истине: у банков, как и у дьявола, «ложка всегда длиннее». Убедиться в верности данного высказывания девелоперам пришлось очень скоро. Уже в июне 2008 года, то есть за 2 месяца до войны, многие банки прекратили финансирование большинства строительных объектов, опираясь на циркуляр Национального банка Грузии о необходимости исправления перекоса в кредитной политике, образовавшегося в результате чрезмерного финансирования строительного сектора и выдачи ипотечных кредитов. На самом деле, это было лишь поводом. К тому времени многие банкиры понимали, что чрезмерный перегрев сектора, вкупе с уже во всю бушевавшим финансовым кризисом в США и крайним осложнением отношений с Россией, делает вложения в сферу девелопмента крайне рискованными. Не берусь утверждать, что именно банкиры были инициаторами злополучного письма Национального банка (тем более, что это письмо появилось в соответствии с рекомендациями Всемирного банка в связи с кризисом ипотечных обязательств в США), но то, что оно было как нельзя кстати, факт.

Ну а дальше была война и всемирный экономический кризис. Когда в Грузии все замерло, большинство банков, как и большинство девелоперов, оказалось не в самой лучшей ситуации: реализация многих проектов остановилась, и перспективы выхода из сложившейся ситуации оказались весьма туманными. Логичнее было бы предположить, что в сложившейся ситуации банки просто отберут объекты, оставив без ничего и девелоперов, и покупателей. Однако этого не произошло, потому что такое развитие событий не устраивало самих банкиров. При таком раскладе банки оказывались перегруженными малоликвидными незавершенными строительными объектами. Кроме того, политически это могло иметь непредсказуемые последствия.

ЗАСТЫВШИЙ РЫНОК

В сложившейся ситуации банки и девелоперы, как правило, пытались найти совместный выход из положения. Одной из схем было финансирование завершения объектов с последующей передачей свободных площадей банку для продажи. Естественно, это не распространялось на всех девелоперов. Тем самым условными 60% в такой ситуации уже ничего не могло помочь. Отдельно следует сказать о роли государства.

Запущенные программы «Новая жизнь старого Тбилиси» и программа завершения строительства объектов в Батуми, конечно, сыграли свою положительную роль, но не сумели решить всех проблем, да и не могли.

Более того, в среде девелоперов появилась устойчивая точка зрения, что государство может и должно помогать сектору путем взятия на себя коммерческих рисков. Все эти меры привели к оживлению на рынке недвижимости, однако его уровень так и не приблизился к уровню 2008 года.

Мы уже говорили о том, что сразу после «революции роз» произошел небывалый скачок спроса на недвижимость. После октябрьских выборов и даже раньше, начиная с предвыборной борьбы, рынок недвижимости застыл и не собирается просыпаться. Наряду с рядом объективных экономических и политических причин, которые хорошо известны, есть еще одна важная причина, о которой почти не говорят. Дело в том, что в 2003 году имел место достаточно большой спрос, а на сегодняшний день предложения явно превышают реальный платежеспособный спрос.

В такой ситуации обвинять банки в нежелании финансировать девелопмент не совсем корректно. В условиях резкого падения спроса на недвижимость и повышения политических и экономических рисков ничто не может заставить банкиров финансировать девелоперские проекты. Тем более, что у грузинских банков практически нет своих свободных средств, а большая часть финансов - это кредиты, полученные от учредителей.

Запрет банковским структурам заниматься девелопментом ни к чему не приведет. Во-первых, отношения между банком и девелопером, созданным теми же учредителями банка, просто уйдут в тень и будут недоказуемыми. Ну а во-вторых, если вдруг предположить, что запрет будет эффективным, это вряд ли повлияет на нежелание банков рисковать, по крайней мере, в обозримом будущем. В такой ситуации для девелоперских компаний есть только один выход - оптимизировать деятельность и попытаться создать собственные финансовые институты, готовые разделить разумные риски. Надеяться на административные регуляторы со стороны государства не только бесполезно, но и вредно.

 
 
 
 
333