Лента новостей
    ОПРОС

Какую сферу бизнеса в Грузии Вы считаете наиболее привлекательной?

Туризм и отельный бизнес
Строительство
Промышленность
Сельское хозяйство
Общественное питание
Вас не привлекает бизнес в Грузии
 

ТЕНДЕНЦИИ

Дом на окраине

Нодар ТОЛОРАЯ

Территория Тбилиси составляет около 500 км2 - с района Дидгори на западе до Лило на востоке, с Авчала на севере до Поничала на юге. И если раньше ведущие девелоперы Грузии предпочитали строить только в центральных районах столицы, то в последние годы они постепенно осваивают окраины города.

Тбилиси с годами расширяет свои границы. На сегодняшний день территория столицы Грузии составляет около 500 км2, она простирается с района Дидгори на западе до Лило на востоке, с Авчала на севере до Поничала на юге. Если раньше ведущие девелоперы Грузии предпочитали заниматься строительством только в центральных районах столицы, то в последние годы они постепенно осваивают окраины города. Тем более что на окраинах города, по сравнению с его центром, гораздо больше неосвоенных территорий. Согласно данным частного агентства недвижимости Tbilisi Makler, цены на земельные участки несельскохозяйственного назначения на городских окраинах существенно ниже, чем в других районах столицы. При этом разница в стоимости квадратного метра готового жилья в «белом каркасе» гораздо меньше (белый каркас подразумевает помещение с готовой внутренней отделкой (стяжка, штукатурка), металлопластмассовыми окнами, металлическими входными дверьми, внутренними перегородками по вашему проекту, проведенными электроточками). Исключением являются центральные, традиционно считающиеся престижными районы, где стоимость квадратного метра «белого каркаса» может на порядок превышать цены на окраинах. Так, например, земельный участок в районе Диди Дигоми (окраина) можно приобрести за $60-100 за м2, в соседнем с ним, но расположенным ближе к центру районе Дидубе 1 м2 стоит не менее $350. Между тем, «белый каркас» квартиры площадью от 100 м2 в Диди Дигоми можно приобрести за $500-550 за м2, а в Дидубе - за $600-650 за м2. Стоимость квадратного метра земли в расположенных на окраинах, в разных концах города, Дигомском массиве и Варкетили (район Исани-Самгори) составляет, соответственно, $200-300 и $250-800. Для сравнения: цена квадратного метра земли в престижном районе Сабуртало начинается от $500, а в Ваке - от $800. Большой разброс в ценах в случае Варкетили объясняется степенью коммерческой нагрузки, которую может носить потенциальный объект, зависящей от близости того или иного земельного участка к метро, основным дорогам и т.д. По информации агентств по недвижимости найти коммерческий объект в Варкетили для покупки или аренды - дело весьма хлопотное, так что вопрос рентабельности скупки земельного участка актуален. Как и вопрос строительства в этом районе жилых корпусов, тем более что свободные территорий для этого имеются. По оценкам агентства Tbilisi Makler, цены на недвижимость в столице за последний год возросли на 15-20%, но они еще не скоро вернутся к показателям на начало 2008 года (года мирового экономического кризиса, к которому в Грузии добавились последствия российско-грузинской войны). После упомянутых событий цены на недвижимость в Тбилиси резко упали, и лишь в последние 2 года наблюдается их стабилизация. В свое время, различные международные бренды с удовольствием открывали коммерческие объекты на центральных улицах города; за возможность открыть свой магазин в центре Тбилиси была серьезная конкуренция. Теперь многие из этих брендов решили сменить свою «прописку» и перебираются в крупные торговые центры на окраинах города. Это, соответственно, влечет ощутимое подорожание цен на прилегающие к этим центрам земельные участки. В некоторых местах уже сегодня цена доходит до $300-400 за м2.

ДЕЛЕНИЕ ГОРОДА

В беседе с нами сами девелоперы также подтвердили перспективу освоения окраин города. «Процесс освоения окраин Тбилиси крупными застройщиками начался сравнительно недавно. Инвесторов привлекает низкая цена, а также возможности по освоению территорий. При грамотно выстроенном процессе реально достичь высоких результатов», - отметил в беседе с BTG Вахтанг Рчеулишвили, учредитель Center Point House, которая уже многие годы занимается строительством жилых объектов и в столице, и в регионах. Как утверждает Рчеулишвили, на этих территориях возможности реализовать строительство масштабных жилых комплексов с многочисленными жилыми корпусами и социальными объектами (детских садов, магазинов и прочих объектов) намного выше, чем в центральных районах города. Вместе с тем, по его словам, четко наблюдается такая тенденция, что если на окраинах города строятся жилые комплексы, то торговые и офисные центры, гостиницы возводятся, в основном, в центре города. Приобрести участки на окраинах можно как у частных участников рынка недвижимости, так и у государственных либо муниципальных органов. Процессом продажи государственных земель руководит Агентство по управлению государственным имуществом, функционирующее при Министерстве экономики и устойчивого развития; оно выставляет земельные участки на электронные аукционы. Продажа муниципальных земель - в компетенции Агентства по управлению имуществом города Тбилиси. Как рассказал BTG руководитель Агентства по управлению имуществом города Тбилиси Давид Гетия, процесс приватизации в городе начался с 1993 года, и на сегодняшний день муниципальных земель в центре города практически не осталось. «В то же время процесс приватизации земель на окраинах города продолжается. И следует отметить, что спрос на эти земли достаточно большой. Нашим агентством созданы все условия, чтобы потенциальным покупателям облегчить условия приобретения земель. Приобрести муниципальное имущество можно путем электронного аукциона, который полностью анонимен во избежание закулисных игр. Всем желающим необходимо прислать заявку в течение 2 недель с момента выставления объекта на продажу. Далее необходимо внести предоплату, составляющую 20% от стартовой цены объекта (в случае выигрыша эти 20% входят в сумму оплаты, в случае проигрыша - возвращаются обратно). Побеждает тот, чью ставку не перебили в последние 5 минут аукциона. Скажем, если в 17:55 сделана ставка, и в течение 5 минут никто не указал большую сумму, победитель выявлен. Если же ставка в эти 5 минут поднята, аукцион продолжается. Были случай, когда аукцион длился до 24:00. Начальные цены выложены на сайте нашего агентства - auction.tbilisi.gov.ge. На сайте Агентства управления имуществом Тбилиси город разделен на 183 части, по каждой из которых существуют определенные цены, установленные нашим агентством, которое ведет постоянный мониторинг цен на территории Тбилиси. Цена зависит от привлекательности земли (наличия вблизи коммуникаций, коммерческой нагрузки и т.д.). Помимо цен на нашем сайте можно получить всю информацию об имуществе Тбилиси. Зайдя на карту города, можно выбрать объект, узнать полную информацию о нем (визуал, цены, коэффициенты и прочее). Навигация сайта на высоком уровне», - сказал Гетия. Но при этом на вопрос, предоставляется ли покупателям земельных участков геологическая справка о земле, мы получили отрицательный ответ. По словам Гетии, геологическая справка предоставляется только в тех случаях, когда происходит продажа земли, как части определенного проекта, но в большинстве своем геологические исследования земли потенциальный покупатель должен проводить за свой счет. Также нужно добавить, что никаких ограничений для иностранных граждан в отношении приобретения земельных участков несельскохозяйственного назначения в грузинском законодательстве не предусмотрено.

СТРОИТЕЛЬНАЯ ПРИБЫЛЬ

Во сколько может обойтись строительство объекта на окраине города? В составлении примерной сметы проекта BTG помог коммерческий директор Center Point House Паата Сванидзе. В качестве условной задачи было поставлено строительство объекта площадью 5 000 м2 на земельном участке в 1000 м2 при стоимости квадратного метра земли $100. Соответственно, общая сумма, заплаченная за участок - $100 000 в расчете на каждый квадратный метр помещения (в 5 000 м2) составляет $20. Исходя из текущих цен, стоимость строительства здания закладываем на уровне $300 на каждый м2 (из расчета получить «белый каркас»). В итоге затраты, без учета прокладки коммуникаций, составят $320 на м2. К этому нужно добавить проведение в здание света, воды и природного газа, что в совокупности (если коммуникации можно провести с близкого расстояния) составит $35 000 или $7 в расчете на квадратный метр. В итоге, себестоимость «белого каркаса» составит $327 за м2 или $1 635 000 за все здание. Реализационная цена такого «белого каркаса» составляет около $600 за м2. Однако здесь нужно учесть, что продано под помещения будет примерно 80% здания - 4 000 м2, а остальные 20% - это лестничные пролеты, коридоры, лифты и т.д. То есть выручка от продажи белого каркаса здания составит $2 400 000, а прибыль до уплаты налогов - $765 000 ($2 400 000 минус $1 635 000) или $153 в расчете на каждый м2 построенного здания (5 000 м2). В результате чистая прибыль (после выплаты 18% НДС и 15% прибыли) составит порядка $100 за м2. А это довольно неплохой результат. «Помимо цены на землю, есть и другие факторы, позволяющие сэкономить на расходах во время стройки. Среди них возможность удобного доступа к объекту стройтехники (грузовиков, самосвалов и т.д.). Есть возможность для лавирования, так как территории вокруг объектов на окраине, в большинстве своем, свободные. Мы сталкивались с ситуациями, когда в центре города вели застройку и в силу ограниченности территорий был усложнен доступ к объекту. Крупногабаритные машины не имели возможности одновременно подъехать к объекту, что создавало очереди. Следствием этого являлась выплата неустойки за простой спецтехники. А это немалые деньги, особенно, когда это не разовый случай» - продолжает коммерческий директор Center Point House Паата Сванидзе. Приведенные выше расчеты сделаны исходя из допуска отсутствия ограничений в отношении количества этажей, которые можно строить на том или ином участке. Однако на практике это не совсем так. При планировании строительного процесса обязательно учитывать 3 коэффициента, установленные по каждой из зон города: коэффициент застройки земельного участка - К1, интенсивности застройки - К2 и озеленения земельного участка - К3. Зоны города и конкретные показатели этих коэффициентов по каждой из них утверждены постановлением столичного сакребуло (органа самоуправления) №4-18 от 25 марта 2009 года «О правилах эксплуатации и застройки территорий города». Коэффициент К1 показывает, какую часть земельного участка мы вправе застроить, коэффициент К2 практически указывает на количество этажей, которые можно построить, а К3 - какая территория должна быть озеленена. Если мы собираемся строить наш объект на одной из окраин города, скажем, в Диди Дигоми, где расположены несколько крупных торговых центров и жилых комплексов, то для него коэффициент К1 установлен на уровне 0,5, К2 - 2,5, К3 - 0,1. Сначала разберемся с К1. Для этого общий метраж земельного участка нужно умножить на значение этого коэффициента (1 000 м2 умножаем на 0,5 = 500). Соответственно, на земельном участке в 1 000 м2 непосредственно под застройку жилья можно использовать 500 м2 (общая площадь одного этажа). Согласно требованием коэффициента К2 на этой территории можно построить только 5 этажное здание (К2/К1). Таким образом, общая площадь нашего «условного объекта» должна составлять 2500 м2 (500 умножаем на 2,5 - значение К2). Под озеленение территории, в соответствии с коэффициентом К3, нужно отвести 100 м2 (площадь участка 1000 м2 умножается на значение коэффициента 0,1). В результате всех этих расчетов мы выяснили, что, исходя из коэффициентов, сможем построить объект вместимостью в 2 раза меньше, чем планировали (2500 м2 вместо 5000), а это уже невыгодно. Что делать? Оказывается, законная возможность увеличения числа этажей существует - нормативно-правовой базой допускается увеличение коэффициента К2 за определенную плату. Для этого застройщик должен обратиться с соответствующим запросом в Комиссию по урегулированию вопросов эксплуатации и застройки территорий города Тбилиси. Комиссия рассматривает запрос с учетом ряда объективных факторов и путем голосования выносит свое решение. Определенных, жестко регламентированных тарифов за изменение коэффициента нет. Они зависят от функциональных характеристик объекта, района, улицы, от изначально установленного коэффициента, и каждый случай требует индивидуального подхода. На окраине города добиться повышения коэффициента интенсивности проще, чем в центре города. Минимальная плата за увеличение К2 на 1,0 составляет 10 000 лари, минимальный шаг, на который можно увеличить коэффициент К2 - 0,5. В нашем случае, мы должны увеличить коэффициент К2 вдвое, то есть, на 2,5, по минимальным расценкам это обойдется нам в 25 000 лари. Если сравнить К2 в Диди Дигоми и Дидубе (районе, находящемся относительно ближе к центру), разница в коэффициентах интенсивности застройки очевидна - в случае Диди Дигоми реальный коэффициент К2 в определенных местах достигает 4,5-5, в Дидубе максимальное его значение - 2,5, а в среднем по району - 1,5. «Более высокий К2 на окраинах оставляет определенный простор для лавирования у застройщика. В центральных районах же застройщик оказывается в жестких рамках и чаще вынужден прибегать к процессу искусственного повышения коэффициента, если, конечно, городские власти на это дадут добро», - подытоживает Паата Сванидзе.

ПРЕКРАСНОЕ ДАЛЕКО

Для лучшего ориентирования в вопросе журналист BTG поинтересовался и рыночными ценами на уже готовое первичное жилье в Тбилиси. По информации одного из крупных столичных агентств недвижимости Tbilisi Makler, средняя цена на «белый каркас» в Диди Дигоми составляет $550 за м2, в Дигомском массиве - $650 за м2, в Дидубе - $750-$800 за м2, в Варкетили - $650, в Сабуртало - $950-1000 за м2 при площади квартир менее 50 м2 и $850-900 для более просторных квартир. В Ваке - максимальная амплитуда цен, в наиболее престижных местах она достигает $5000 за м2. В качестве еще одного источника информации мы использовали данные по ценам на новую недвижимость, то есть, первичное жилье, бизнес-факультета Государственного университета имени Ильи. На сайте iliauni.edu.ge можно найти результаты исследований различных секторов грузинского рынка. Согласно исследованию бизнес-факультета, нижняя планка цен на жилье в Ваке - $881, верхняя - $2857 за м2. В Сабуртало минимальная цена - $720, максимальная - $1300, в Дидубе - минимум $600, максимум $1150. Цены в Дигомском массиве находятся в пределах от $600 до $974, в Диди Дигоми - от $495 до $600, в районе Исани-Самгори (куда входит Варкетильский массив) - от $460 до $600. Как отмечают авторы исследования, в настоящее время на рынке не наблюдается ни снижения активности, ни всплеска строительства новых объектов. Что касается арендуемого жилья и коммерческой площади, то, по оценке специалистов, стоимость арендуемых площадей за последние 2 года возросла примерно на 15%. При этом разница в стоимости аренды на окраинах и районах, относительно более близких к центру, не столь велика, как этого можно было ожидать. В настоящее время аренда жилья в Диди Дигоми обходится в $200-300, в Дигомском и Варкетильском массивах - $250-400, в Дидубе - $300-450, в Сабуртало $350-700, в Ваке - от $500 и выше.

Как рассказал BTG ведущий специалист одного из крупных агентств недвижимости, пожелавший оставаться неизвестным, когда к ним обращаются крупные инвесторы, заинтересованные в покупке земли и ищущие подходящий участок в центре города, специалисты агентства сразу же предлагают им рассмотреть в качестве альтернативы земли на городской окраине. «Многие инвесторы остаются довольны нашей помощью, так как купить землю на окраине они могут даже в несколько раз дешевле, а при продаже цена на «белый каркас» будет ненамного отличаться от цен в районах ближе к центру. Параллельно, в благодарность за точечную навигацию на рынке, мы получили от нескольких иностранных компаний, занимающихся ныне постройкой жилых комплексов в Диди Дигоми и Дигомском массиве, эксклюзивное право на продажу части их объектов. Нередко инвесторы, желающие осуществить в столице строительный проект, обращают внимание на так называемые «замороженные» объекты, то есть, те, строительство которых когда-то было начато (залит фундамент, возведена часть стен), а позже по тем или иным причинам прервалось. Если им это выгодно, инвесторы берут на себя обязательства застройщика и завершают проект», - отметил наш собеседник. Выгодность скупки земельных участков на окраине города с целью их дальнейшей застройки отметил и учредитель Center Point House Вахтанг Рчеулишвили. «Скупка земельных участков на окраине Тбилиси - это очень перспективный тренд, так как на этих территориях наблюдается и в дальнейшем ожидается рост спроса. Но обязательное условие - рассматривать покупку земель как часть девелоперского проекта (а не просто ради перепродажи), предусматривающего дальнейшую застройку жилыми корпусами. В этом ракурсе скупка очень рентабельна», - отметил Рчеулишвили. Председатель Ассоциаций застройщиков Грузии Ираклий Ростомашвили в беседе с BTG также уточняет, что ощутимой рентабельности застройщик может достичь лишь при осуществлении относительно крупного проекта. «Процесс рентабелен, если он выстроен правильно от начала до конца, начиная с изучения потенциальных участков под строительство и заканчивая продажей объекта. Но для обеспечения рентабельности необходимо строить не просто жилой дом, а целый комплекс, и только тогда можно будет говорить о рентабельности. Необходимо построить жилой комплекс со всей инфраструктурой (с детскими площадками, спортивными залами, мини-парками). Конечно же, это подразумевает крупные расходы. И потому инвестору, пожелавшему реализовывать такой проект на окраинах, следует быть готовым к большим капиталовложениям», - подчеркнул он.

 
 
 
 
333